不動産投資は入居者がいることで成り立つため、収益は入居率に依存します。
そのため、空室は不動産投資のリスクの一つであり、空室率を低く保ち、空室期間を短くすることが、賃貸経営において重要です。
アパートを購入する際においても、「空室が何部屋出て、それがどれ位の期間続くと赤字経営になるのか」という、いわゆる不動産投資における損益分岐点(BER)を事前にシミュレーションしておくことが必要です。
空室リスクに対する対策は、「賃貸需要の高いアパートを買う(作る)」ことが第一で、商品化した後は良きパートナーとなってくれる不動産管理会社を選んだ上で、「入居者に長く住んでいただく」ことと「退去後は早く客付けする」ことが大切です。
賃貸需要の高さについては、人口動態や競合物件の状況などから、対象地域の需給バランスをリサーチし、目的の物件の家賃設定が適切かどうか見極めなければなりません。
(「人口減少 = 需要が少ない」とは限りません)
また、大手ハウスメーカーが施工・管理している物件の中には、“サブリース契約” という一括借り上げ方式の契約形態もあります。
サブリースとは、不動産管理業者がオーナーからアパート1棟をまるごと借り上げて入居者から賃料をもらい、その対価としてオーナーに一定額の借り上げ料を支払うというものです。
サブリース契約によって得られる収入は、満室により得られる家賃収入よりも少なくなりますが、空室率に関係なく一定額の家賃収入が保証されるというメリットがあります。
ただし、サブリース契約にはデメリットもあるため、家賃が保証されるからと安易に契約するのには、注意が必要です。
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