【不動産投資】のデメリット・リスクの種類は?その対策方法とは?

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estate0006 不動産投資

投資にリスクは付き物であり、不動産投資も例外ではありません。

ただし、どのようなリスクがあるかをあらかじめ知って、それぞれに対して適切な対策を取ることで、リスクをヘッジ(回避)することが可能です。

言い換えると、知らないことがリスクであり、「分かっているリスクはリスクではない」と捉えることもできます。

この記事では、不動産投資のリスクとその対策方法について、詳しく説明していきます。

不動産投資のリスクとその対策方法

不動産投資のリスクについて、代表的なものを7つ紹介します。

  1. 物件価値を見誤るリスク
  2. 空室リスク
  3. 家賃滞納リスク
  4. 災害リスク
  5. 人的リスク
  6. 金利上昇リスク
  7. 流動性リスク

それぞれについて、リスクの内容とその対策方法を詳しく説明していきます。

1. 物件価値を見誤るリスク

物件価値は、「収益性」や「市場価格」によって決まります。

知識が不十分なまま物件を買おうとすると、不動産業者から物件を市場価格よりも高く買ってしまう(高値掴みしてしまう)リスクがあります。
俗に言う “カモられる” というやつです。

物件価値を見誤るリスクに対する対策方法は、目的の物件価値を適切に判断できる能力を身につけるしかありません。

そのためには、不動産価格の決定方法を勉強した上で、日常的にネットで物件情報を検索したり、実際に現地に物件を見に行ったりするなど、経験を積むことで大切です。
多くの不動産投資家は、そのようにして適正な市場価格(相場)を見極める目を養っています。

また、特に中古物件の場合は、潜在的な瑕疵(かし:欠陥や不具合のこと)があるケースが多いことにも注意が必要です。
例えば、床下や壁の中を通っている配管がダメになっていたり、天井裏で雨漏りがあったり、現地を調査しても目に見えない部分に瑕疵があることがあります。

購入した後でそのような瑕疵が発覚すると、満足にキャッシュフローも得られない状態で多額な修繕費が必要となることも珍しくはありません。

2. 空室リスク

不動産投資は入居者がいることで成り立つため、収益は入居率に依存します。

そのため、空室は不動産投資のリスクの一つであり、空室率を低く保ち、空室期間を短くすることが、賃貸経営において重要です。

アパートを購入する際においても、「空室が何部屋出て、それがどれ位の期間続くと赤字経営になるのか」という、いわゆる不動産投資における損益分岐点(BER)を事前にシミュレーションしておくことが必要です。

空室リスクに対する対策は、「賃貸需要の高いアパートを買う(作る)」ことが第一で、商品化した後は良きパートナーとなってくれる不動産管理会社を選んだ上で「入居者に長く住んでいただく」ことと「退去後は早く客付けする」ことが大切です。

賃貸需要の高さについては、人口動態や競合物件の状況などから、対象地域の需給バランスをリサーチし、目的の物件の家賃設定が適切かどうか見極めなければなりません。
(「人口減少 = 需要が少ない」とは限りません)

また、大手ハウスメーカーが施工・管理している物件の中には、“サブリース契約” という一括借り上げ方式の契約形態もあります。
サブリースとは、不動産管理業者がオーナーからアパート1棟をまるごと借り上げて入居者から賃料をもらい、その対価としてオーナーに一定額の借り上げ料を支払うというものです。

サブリース契約によって得られる収入は、満室により得られる家賃収入よりも少なくなりますが、空室率に関係なく一定額の家賃収入が保証されるというメリットがあります。

ただし、サブリース契約にはデメリットもあるため、家賃が保証されるからと安易に契約するのには、注意が必要です。

3. 家賃滞納リスク

空室リスクよりも深刻なのが、家賃滞納リスクです。

空室も滞納も家賃収入が無いという点では同じですが、空室の場合は入居して頂ければすぐに家賃収入が得られますが、滞納者がいる場合は、入居し続ける限り家賃収入が無く、家賃を払ってくれる優良な入居者と入れ替えることすらできません

しかも、滞納者がいた場合は、賃貸借契約に基づいて毎月定められた日に会計上売上(家賃収入)が発生します(これを「発生主義」と言います)。

家賃を回収できないと、その会計上発生した売上が「未収金」として計上されてしまい、金融機関からもマイナス評価となってしまいます。

家賃を支払う意志のない滞納者には退去してもらう必要がありますが、法的手段によって強制退去させる場合は、費用・時間・労力を使うことになります。

家賃滞納リスクに対する対策は、賃貸借契約時に入居者の家賃保証会社への加入を必須としておくことです。

そうすることで、滞納が発生した場合、保証会社が家賃を立て替えてくれます

4. 災害リスク

不動産は、自然災害人的災害のリスクに常にさらされています。

日本は世界的に見ても自然災害が多く発生する地域であり、地震、津波、台風、洪水、土砂崩れ、豪雨、豪雪、火山の噴火などにより、物件が損害を受ける可能性があります。

また、人的災害としては、火の不始末や放火による火事、交通事故、紛争や故意的な物損・盗難なども可能性があります。

これらの災害リスクに対する対策は、火災保険と地震保険に加入することです。

火災保険は、火災だけではなく、風災や水災などあらゆる自然災害を補償してくれますので、補償内容・保険金額・保険期間をよく確認・相談し、収益性とのバランスを考慮した上で加入しましょう。

地震については、保険でカバーすることも大切ですが、中古物件を購入する際は建物の構造と建築年を確認しましょう。
一般的には、新耐震基準となった1981年以降に建てられた物件であれば、それなりの耐震性が期待できますが、違法建築などの問題が潜んでいる可能性もあるため信頼できる施工業者が建てた物件かどうかや、修繕履歴などを見てメンテナンスが適切に行われてきたかを調べることが大切です。

また、物件所在地とその周辺のハザードマップを確認し、自然災害リスクをあらかじめ把握しておくことも重要です。

5. 人的リスク

人的リスクは、入居者リスクと言ったりもしますが、入居者が騒音や無断でのペット飼育などによって隣人とトラブルを起こしたり、自殺や孤独死、刑事事件に発展するような犯罪に巻き込まれてしまうことがあります。

トラブルを起こす入居者の存在によって、他の入居者が退去したり、新規で入居者が付かなかったりする可能性が高くなるので、賃貸経営に大きな悪影響を及ぼしかねません。

人的リスクに対する対策は、入居者の審査を厳しくすることで、トラブルの発生を未然に解決することです。

客付け業者にヒアリングして、入居申込者の 属性(勤務先や勤続年数)や支払能力(年収や連帯保証人の有無)を調べたり、家賃保証会社に加入できるかどうかによって判断しなければなりません。

書類の情報だけから入居申込者の “人となり” に先入観を持つのは、差別に繋がりかねませんが、不動産投資ではオーナー側も借金リスクを背負っている以上、堅実に経営していくためには割り切りも必要となります。

しかし、入居者として懸念があるからという理由で断り続けると、その分空室期間が長くなってしまうので、選り好みしすぎるのは良くありません。

6. 金利上昇リスク

ローンを組んで不動産投資を行う場合、元金の返済とともに金利の支払いもしていかなければいけません。

金利が高いと毎月の返済額が多くなるため、ローンを契約する際は金利条件をしっかりと確認する必要があります。

今後、インフレなどの経済状況によって、金利が上昇する可能性が高く、変動金利でローンを契約している場合は、借入期間中でも金利を引き上げられる可能性があります。

金利上昇リスクに対する対策は、余裕のある借り入れ条件でローンを契約することや、固定金利を選択することです。

一般的に固定金利は変動金利よりも金利が高くなりますが、金利上昇リスクの影響は受けなくなります。

7. 流動性リスク

不動産は流動性が低い、すなわち現金化しにくいという特徴があります。

不動産を売却する時は、まずは買主(購入希望者)を見つけることから始め、その後、売買契約 → 決済・所有権移転 と進めていくので、現金として手元に来るまでに時間を要します。

また、法人ではなく個人で不動産を取得した場合、不動産を売却したことによって生じる所得(譲渡所得)にかかる税金が、不動産の所有期間によって異なります

譲渡した年の1月1日おける所有期間が、5年以下の場合は短期譲渡所得税となり税率は約40%、5年を超える場合は長期譲渡所得税となり税率は約20%となります。

したがって、個人で不動産を取得した場合は、5年以内に売却して譲渡所得が生じるようであれば税金が高いので、流動性が低くなる要素の一つです。

さらに、物件購入にあたってローンを組んでいた場合、金利で儲けたい金融機関からしてみたら、すぐに売却されると困ってしまいます。

不動産投資で資産規模の拡大を目指しているのであれば、金融機関ともいい関係性を保つことも重要です。

まとめ

不動産投資の代表的なリスクについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

この記事で紹介したように、様々なリスクがあることが不動産投資のデメリットであるとも言えますが、不動産投資にはデメリットを上回るメリットがあります(関連記事)。

しかし、不動産投資についてしっかり勉強し経験を積むことによって、リスクをコントロールすることが可能となります。

リスクをヘッジしながらメリットを最大限活かして、適切な物件取得と安定した賃貸経営を目指しましょう。

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